特別用途地区「都心機能誘導地区」

最終更新日：2024年11月26日

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神戸市では、都心の都市機能とバランスのとれた都心居住を誘導するため、特別用途地区「都心機能誘導地区」を指定しています。
2019年3月5日に特別用途地区（区域）を都市計画決定し、その後、「神戸市民の住環境等をまもりそだてる条例」により、その区域の制限に関して必要な規定を定め、2020年7月1日より制限を開始しています。

対象区域

三宮駅を中心とする都心の商業地域に指定しています。
「都心機能誘導地区」は、「都心機能高度集積地区」と「都心機能活性化地区」の2種類があり、制限内容が異なります。
都心機能誘導地区_区域図
現在の指定区域は「神戸市情報マップ」から確認できます。

制限内容

都心機能誘導地区のうち、「都心機能高度集積地区」では、住宅等の建築を禁止しており、「都心機能活性化地区」では、敷地面積が1000平方メートル以上の場合に、住宅等の用途に供する容積率の上限を400％に制限しています。

住宅等とは
以下のいずれかの建築物のことです。
 

  1. 建築基準法別表第2（い）項第1号から第3号に掲げる建築物住宅・兼用住宅・共同住宅、寄宿舎又は下宿

  2. 建築基準法第52条第3項に規定する老人ホーム等老人ホーム、福祉ホームその他これらに類するもの（居住のための施設としての継続的入所施設である社会福祉施設、有料老人ホーム及び厚生保護施設）

既存の建築物の取扱い

都心機能誘導地区内にすでに立地している建築物については、一定の条件を満たす場合、建替、増築・改築、大規模な修繕・模様替を行うことができます。

建替

基準時（条例施行時：2020年7月1日）に存する建築物を除却し、その敷地に建築物を新築（建替）する場合で、住宅等の用途に供する部分の床面積の合計が基準時より増加しないものは、建築可能です。

都心機能誘導地区_建替え例

増築・改築

次の条件をすべて満たす場合、増築・改築が可能です。
 
  1. 基準時点の敷地面積に対して、増改築後の容積率・建ぺい率が、現時点の建築基準法の規定に適合すること
  2. 増築後の床面積の合計が、基準時点における床面積の合計の1.2倍を超えないこと
  3. 増築後の条例不適合部分の床面積の合計が、基準時点における当該部分の床面積の1.2倍を超えないこと
  4. 用途の変更を伴わないこと

大規模な修繕・模様替

用途の変更を伴わない場合、大規模な修繕・模様替が可能です。

用語の解説

特別用途地区

地区の特性にふさわしい土地利用の増進や環境の保護など、特別な目的の実現のために定めるものです。神戸市では、用途地域の制限に加えて、条例により、建てられる建築物の用途等をさらに制限しています。

用途地域

神戸市では12種類の用途地域を指定しており、それぞれ建築物の使い方（用途）や規模に一定の制限があります。

参考

都心の土地利用誘導施策